Décret Tertiaire : obligations, OPERAT, sanctions — Guide complet
Le Décret Tertiaire (officiellement Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, dit « Éco-Énergie Tertiaire ») impose à tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale : –40 % en 2030, –50 % en 2040, –60 % en 2050. Voici ce que vous devez savoir pour être en conformité, choisir la bonne stratégie, et éviter les sanctions.
Qu’est-ce que le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire est l’application opérationnelle de l’article 175 de la loi ELAN (2018), qui pose l’objectif de réduction de la consommation d’énergie finale du secteur tertiaire en France. Le secteur tertiaire représente 17 % de la consommation énergétique finale nationale et 14 % des émissions de gaz à effet de serre — un levier majeur pour atteindre la neutralité carbone en 2050.
Le décret encadre les obligations des propriétaires et occupants de bâtiments à usage tertiaire, et instaure la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME, sur laquelle les consommations doivent être déclarées chaque année avant le 30 septembre.
Qui : tous les bâtiments tertiaires ≥ 1 000 m² (publics ou privés)
Quoi : déclarer ses consommations annuelles sur OPERAT
Quand : avant le 30 septembre de chaque année (consommations N-1)
Objectifs : –40 % en 2030, –50 % en 2040, –60 % en 2050
Périmètre & assujettis
Quels bâtiments sont concernés ?
Le décret s’applique à tous les bâtiments à usage tertiaire, ou parties de bâtiments à usage tertiaire, qui :
- Ont une surface de plancher cumulée à usage tertiaire supérieure ou égale à 1 000 m², sur une même unité foncière ou un même site ;
- Existent avant le 24 novembre 2018, ou ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant cette date ;
- Sont en propriété ou en location, dans le secteur public ou privé.
Quels usages tertiaires sont couverts ?
La liste est large : bureaux, commerces, hôtels, restaurants, établissements de santé, enseignement, sports & loisirs, culture, justice, administration, transports, blanchisseries, data centers… Sont également concernés les locaux tertiaires inclus dans des bâtiments à usage principal industriel ou résidentiel (ex : siège social dans une zone industrielle).
Qui doit déclarer ?
L’obligation pèse conjointement sur le propriétaire et le locataire (ou exploitant). En pratique, le propriétaire déclare la surface du bâtiment et l’occupant déclare ses consommations. Lors d’une copropriété ou d’un immeuble multi-locataires, chaque partie déclare le périmètre qui lui correspond.
Un bâtiment de 800 m² isolé n’est pas assujetti. Mais si vous avez 3 bâtiments de 500 m² sur la même unité foncière (2 500 m² cumulés), vous l’êtes. De même, plusieurs locaux tertiaires de 500 m² dans une même ZAC peuvent franchir le seuil.
Les objectifs de réduction
Les assujettis doivent réduire leur consommation d’énergie finale du bâtiment selon l’un des deux objectifs au choix :
| Échéance | Méthode relative (Crelat) | Méthode absolue (Cabs) |
|---|---|---|
| 2030 | –40 % vs année de référence | Atteindre un seuil kWh/m²/an défini par catégorie |
| 2040 | –50 % vs année de référence | Seuil plus strict |
| 2050 | –60 % vs année de référence | Seuil le plus strict |
L’année de référence
C’est l’année que vous choisissez comme point de comparaison pour la méthode relative. Par défaut 2010, mais vous pouvez choisir une année entre 2010 et 2019, sous réserve de pouvoir justifier les consommations (factures, relevés). Il est généralement intelligent de prendre l’année la plus consommatrice de la décennie 2010 pour avoir une trajectoire plus facile à atteindre.
Méthode absolue ou méthode relative — laquelle choisir ?
Méthode relative (Crelat)
Vous choisissez une année de référence et devez réduire de –40 % en 2030, etc. Avantage : simple à comprendre, adaptée aux bâtiments anciens énergivores. Inconvénient : nécessite des données de référence fiables, et le potentiel de réduction doit exister (un bâtiment déjà performant aura du mal à descendre de –40 %).
Méthode absolue (Cabs)
L’ADEME publie des valeurs seuils en kWh/m²/an par catégorie d’usage et par zone climatique. Vous devez atteindre ce seuil. Avantage : objectif clair, fonctionne pour les bâtiments neufs ou rénovés. Inconvénient : peut être plus contraignant pour certains bâtiments performants si la valeur Cabs est exigeante.
Dans 80 % des cas, la méthode relative avec année de référence 2010-2013 est plus avantageuse. Mais ne choisissez pas à l’aveugle : faites simuler les deux par un bureau d’études (ou par notre équipe). L’écart financier sur les travaux à engager peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le bâtiment.
La déclaration OPERAT en pratique
Quand déclarer ?
Tous les ans, avant le 30 septembre, vous déclarez les consommations de l’année N-1. Par exemple, en septembre 2026 vous déclarez les consommations 2025.
Quoi déclarer ?
- Les surfaces tertiaires du bâtiment, par catégorie d’usage (bureaux, commerces, restauration…)
- Les consommations d’énergie finale par énergie (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur/froid, biomasse…)
- L’année de référence et les consommations de cette année (la première fois)
- Les éventuels indicateurs d’intensité d’usage (nb d’occupants, horaires d’ouverture, taux d’occupation hôtel, etc.) selon votre catégorie
Création de compte OPERAT
Rendez-vous sur operat.ademe.fr. La création de compte est gratuite. Vous pouvez ensuite déclarer manuellement ou via import CSV (utile si vous gérez plusieurs bâtiments). Notre module SaaS M1 Décret Tertiaire exporte directement le CSV conforme au format ADEME.
Sanctions & risques en cas de non-conformité
La logique du Décret Tertiaire est progressive :
- Mise en demeure publique (« name & shame ») : votre bâtiment apparaît dans une liste publique des non-conformes — risque réputationnel direct, notamment pour les sociétés cotées ou les administrations.
- Amende administrative : jusqu’à 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales par bâtiment et par an de non-déclaration.
- En cas d’écart entre la trajectoire et les consommations réelles, vous devez déposer un plan d’actions documenté. Le non-dépôt ou un plan jugé insuffisant peut déclencher la sanction.
Lors d’une vente ou d’une transaction, l’absence de déclaration OPERAT et le non-respect du Décret Tertiaire deviennent des points de vigilance majeurs pour les acquéreurs et financeurs. Un bâtiment non-conforme se déprécie de 5 à 15 %.
Plan d’actions concret pour atteindre la trajectoire
Voici les leviers les plus efficaces, classés par ROI moyen :
1. Pilotage & GTB (Décret BACS)
L’installation d’une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) permet une régulation automatique du chauffage, de la climatisation et de la ventilation. Économies attendues : 15 à 30 %. C’est d’ailleurs obligatoire pour les systèmes CVC > 290 kW depuis janvier 2025 (voir notre guide Décret BACS).
2. Relamping LED
Remplacement des luminaires fluo / halogène par LED + détection de présence + variation luminosité. Économies : 50 à 70 % sur le poste éclairage. ROI moyen : 2 à 4 ans.
3. Isolation thermique
Combles perdus, façades, toitures terrasses. Économies : 15 à 30 % sur le chauffage. Bien financé par les CEE (fiches BAR-EN-101, BAR-EN-103, BAT-EN-101…).
4. Remplacement chauffage
Chaudière gaz à condensation, PAC air/eau, PAC géothermique selon le bâtiment. Voir notre guide PAC pour le choix de la technologie. Économies : 20 à 50 % sur le poste chauffage.
5. Solaire photovoltaïque en autoconsommation
L’autoconsommation est désormais comptabilisée dans la consommation d’énergie finale « négative » du bâtiment. Voir notre guide Solaire PV.
6. Sensibilisation des occupants
Souvent négligé mais efficace : 5 à 10 % d’économies via thermostat, horaires d’éclairage, consignes chauffage 19°C / clim 26°C, télétravail partiel… Coût : zéro.
Financements CEE pour les travaux Décret Tertiaire
La quasi-totalité des actions du Décret Tertiaire est éligible aux Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Selon le bâtiment, les primes peuvent couvrir de 20 à 60 % du coût des travaux. Voir notre guide CEE complet.
Quelques fiches clés pour le tertiaire :
- BAT-TH-104 : pompe à chaleur de type air/eau
- BAT-TH-127 : isolation des combles ou de toiture
- BAT-EQ-115 : système de gestion technique du bâtiment (GTB)
- BAT-EQ-127 : système de variation électronique de vitesse sur moteur asynchrone
- BAT-EN-103 : isolation des murs
FAQ — questions fréquentes
Mon bâtiment fait 950 m². Suis-je concerné ?
Non, le seuil est strictement à 1 000 m² de surface tertiaire cumulée. Mais attention : si vous avez d’autres surfaces tertiaires sur la même unité foncière (parking couvert, annexe, autre bâtiment), vous pouvez franchir le seuil par cumul.
Je suis locataire — qui doit déclarer ?
L’obligation est conjointe. En pratique, le propriétaire déclare les surfaces et le locataire ses consommations. Un seul des deux peut prendre en charge l’ensemble par convention. Mentionnez-le dans votre bail.
Combien coûte la mise en conformité ?
Variable selon le bâtiment, mais en moyenne : 15 à 50 €/m² HT sur 10 ans pour atteindre la trajectoire 2030, après déduction des financements CEE. Pour un bâtiment de 2 000 m², cela représente 30 000 à 100 000 € de travaux, dont 40 à 60 % peuvent être financés par les CEE.
Comment choisir l’année de référence ?
Idéalement l’année la plus consommatrice de la période 2010-2019 (souvent 2010 ou 2011). Plus la référence est élevée, plus votre marge de réduction est confortable. Mais il faut pouvoir justifier les consommations avec des factures ou des relevés.
Peut-on déléguer la déclaration ?
Oui, vous pouvez mandater un AMO (assistance à maîtrise d’ouvrage) ou un cabinet de conseil comme Audits Énergies. Nous déclarons OPERAT pour vous, et vous garantissons la conformité chaque année.
Qu’est-ce que l’intensité d’usage ?
Une variable qui ajuste votre objectif selon l’usage réel : un hôtel à 80 % d’occupation a un objectif moins strict qu’à 50 %. Les indicateurs varient selon la catégorie d’usage (nombre d’occupants, horaires d’ouverture, etc.). Vous les déclarez sur OPERAT.